• התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך שבו בניין ישן או מספר בניינים ישנים נהרסים ונבנים מחדש (פינוי-בינוי) או עוברים שיפוץ משמעותי (תמ"א 38).
  • חשוב לזכור שבניינים ישנים מלפני 1980 לא עומדים בתקן של הגנה מרעידות אדמה. זו הסיבה המרכזית לקיום התוכניות להתחדשות עירונית.
  • ישנם כמה מסלולים של התחדשות עירונית:

    • תמ"א 38: תכנית מתאר ארצית (מספר 38) המאפשרת לשפץ את המבנה באופן יסודי, לחזקו בפני רעידות אדמה ולהוסיף ממ"ד.
    • למעשה, תמ"א 38, תוכנית מתאר שנועדה לחיזוק הנדסי, מגיעה בשתי גרסאות — תמ"א 38/1, שבה הבניין הקיים מחוזק, הדירות בו מורחבות ונוספות לו קומות, לטובת הרווח של היזם; ותמ"א 38/2, שבה הבניין נהרס כליל ובמקומו קם בניין חדש ומודרני, וכמובן גבוה יותר.
      כיצד זה מתרחש? כדי שהדיירים לא יצטרכו לשלם על השיפוץ, נותנת התכנית זכויות נוספות (בד"כ עד כ- 2.5 קומות נוספות).
    • בעלי הדירות יכולים להגיע להסכם עם יזם שתמורת הזכויות מבצע את כל השיפוץ וחיזוק המבנה כולו כמובן.
    • כך בפועל הדיירים אינם מוסיפים כל תשלום מכיסם.

  • פינוי-בינוי: מתאים לבניינים הנמצאים במצב פיזי לא טוב ומתגוררים בהם הרבה דיירים.
  • בפינוי בינוי הורסים מספר בניינים ישנים ומקימים במקומם מבנים חדשים בסטנדרט גבוה. לאורך תקופת הבנייה יגורו התושבים בשכירות ולאחר סיומה יוכלו לחזור לגור בבניין החדש. פינוי-בינוי מאפשר לחדש לא רק את בניין המגורים אלא גם את כל התשתיות (כבישים, ביוב, מים וכדומה) ואת הרחובות והשטחים המיועדים למבני ציבור וגינות ציבוריות.איך זה קורה? כדי שהדיירים יוכלו לקבל דירה חדשה תמורת דירתם הישנה ללא תשלום, נותנת התכנית זכויות בנייה נוספות ההופכות את התהליך לכלכלי עבור היזם. בעלי הדירות צריכים להתארגן ולהגיע להסכם עם יזם המבצע את הפינוי, ההריסה והבנייה מחדש. תהליך כזה עולה כסף רב כי צריך להכין תכנית, לאשר אותה, לפנות את כל הדיירים לבית אחר, להרוס את המבנים הישנים ולבנות את המבנים החדשים. כדי שתכנית כזאת תהיה כלכלית ליזם היא מציעה לבנות לרוב מבנים גבוהים עם הרבה דירות חדשות.
  • פינוי בינוי-הורסים את הבניין הישן ובונים חדש במקומו
    בינוי-פינוי-בינוי: דומה מאוד לפינוי-בינוי, בהבדל חשוב אחד: בעלי הדירות מקבלים בתחילת התהליך דירה חדשה בבניין חדש באזור חדש של השכונה. לאחר מעבר הדירה, ייהרס בניין המגורים הישן ויקום במקומו בניין חדש. בעלי הדירה יישארו בדירה החדשה אותה הם קיבלו ולא יצטרכו לעבור דירה פעמיים. כיום רשויות מקומיות ומשרדי ממשלה רואים בפתרון זה את הפתרון הנוח ביותר לדיירים אך הוא מצריך קרקע פנויה באזור ולכן אינו מתאפשר במקרים רבים.

בינוי פינוי בינוי-בונים בניין חדש בשטח ריק ודיירי הבניין הישן עוברים לגור בו

 

  • לעתים התהליך כולו מונע ע"י יזמים ולעתים ע"י הרשות המקומית  בשיתוף משרד השיכון וכד' במתחמים שהוגדרו והוכרזו על ידי משרד השיכון. מטרתו של הפרויקט הוא לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר ולשפר את התשתיות העירוניות ולחדש את החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים וכדומה. הדרך לעודד את היזמים היא שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר – הקיימת בכל עיר) ולאפשר תוספת של זכויות בנייה ומתן הקלות מסוימות ו/או פטור ממס היטל השבחה. פרויקט התחדשות עירונית פועל בשני מסלולים: מסלול פינוי בינוי בו מפונים דיירים מבתיהם לפי חוק פינוי-בינוי, ומסלול עיבוי בו לא מתבצע פינוי של אנשים מבתיהם בשלב הראשוני ועד קבלת הדירות החדשות- בינוי-פינוי-בינוי.
  • תהליכי פינוי בינוי לוקחים זמן רב: בין 7 שנים ועד 10שנים ויותר במקרים מסוימים. לציין, כי הדבר תלוי גם בחתימת הדיירים והסכמתם לפרויקט.