מדוע חשוב להיעזר בעורך דין בהסכם שכירות?

פורסם ב: יפויי כוח מתמשך | 0

מי צריך עו"ד בשביל הסכם שכירות?

הסכם שכירות יש לתפור עם עו"ד בהתאם לנכס הספציפי, הצדדים להסכם, הנסיבות והמצב המשפטי והכלכלי העדכני. נכון, הוא יותר יקר, אבל עשוי למנוע אי נעימויות בעתיד – הן לשוכר והן למשכיר.

רבים מאתנו גרים בשלב זה או אחר של חיינו בדירה שכורה, או משכירים דירה שקנינו להשקעה במיטב כספינו, וחותמים על חוזה שכירות מול בעל הדירה / השוכרים. מה שחשוב לדעת הוא כי אין הסכם שכירות "סטנדרטי". הסכם שכירות יש לתפור, בין היתר, בהתאם לנכס הספציפי, הצדדים להסכם, הנסיבות והמצב המשפטי והכלכלי העדכני (ראה לדוג' את תקופת הקורונה לאחרונה). הסכם שמתאים לנכס מסוים אינו מתאים לאחר, והסכם שהתאים לנכס פלוני לא יתאים בהכרח לאותו נכס לאחר תקופה. כפועל יוצא ייתכן והסכם שכירות ששירת נאמנה את מנסחו במשך שנים רבות אינו מגן עוד על זכויותיו, למשל בשל שינוי המצב המשפטי.

כך, למשל, עשוי בעל נכס למצוא עצמו עומד חסר אונים בפני שוכר שאינו מתכוון לפנות את הנכס המושכר ומחזיקו בידו כ"בן ערובה". נפוצים גם מקרים בהם גורמים שוכרים נזק משמעותי ביותר לנכס ונעלמים כלעומת שבאו, כאשר בעל הנכס מגלה, כי שטרי החוב וההמחאות שברשותו שווים כקליפת השום ואינם מבטיחים קבלת הפיצוי. היו גם מקרים בהם גילה בעל הנכס, לאחר שהשוכר הואיל סוף כל סוף לפנות המושכר תחת צו בית-המשפט, כי הנכס נהרס על-ידו (פיתרון אפשרי למקרה זה הוא ביטוח הנכס).

הבעיה היא שמערכת המשפט מקשה על גביית חובות מחייבים שמתגלים כ"מוגבלים באמצעים" או כמצויים בהליכי פשיטת רגל. במקרים רבים יגלה בעל הנכס, באיחור, כי החוק מגן דווקא על זכויות החייב (השוכר), הנתפס כצד החלש הנזקק להגנה, ולא על בעל הנכס ועל קניינו העומד לעיתים בפני שוקת שבורה.

המשכיר יגן על רכושו

באמצעות עריכה מקצועית של הסכם שכירות על-ידי עורך-דין ניתן להימנע מרבים מהמקרים המתוארים לעיל, ולהקטין עד מאוד את ההסתברות להתרחשותם של אחרים. על בעל הנכס לגלות אחריות כלפי קניינו מבעוד מועד ולהבין כי החלופה ה"זולה", קרי: הסכם "סטנדרטי" עלולה להפוך ליקרה מאוד. ברור לכל, כי עלות עריכת הסכם שכירות חדש המתאים למקרה נתון תהא גבוהה יותר מהחתמת הצדדים על הסכם "סטנדרטי". אך עלות זו שכרה בצידה, שהרי מטרת ההסכם מלכתחילה הנה להבטיח את זכויות הצדדים.

העובדה, כי מתווכים רבים ששים להציע הסכמים סטנדרטיים לביצוע עסקאות שכירות אינה בהכרח מיטיבה עם הצדדים, ובמיוחד עם בעל הנכס. האינטרס של המתווך אינו תמיד האינטרס של הצדדים לעסקה. מטרת המתווך תהא בדרך-כלל "סגירת" העסקה במהירות האפשרית ובתמורה המכסימלית. לצורך כך מוטב יהיה, מבחינתו, כי ההסכם יהיה סטנדרטי ופשוט ככל האפשר, כך שהצדדים יחתמו עליו במהירות וכמעט באופן אוטומטי. במידה שיתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות ייאלצו הם – ולא המתווך – להסתמך על אותו הסכם סתמי.

בעל הנכס מפקיד בידי אדם זר, לתקופה ממושכת, נכס יקר. מאחר שהאדם הסביר לא היה מפקיד אף את רכבו בידי זר בלא קבלת התמורה הרצויה והבטחת טובת הרכב, סביר יהיה לצפות כי מתן חזקה בלעדית בנכס, ששוויו עולה בדרך-כלל עשרות מונים על-שוויו של רכב, תעשה בתשומת הלב הראויה ותוך עריכת הסכם רציני ומתן בטחונות ראויים. הפקדת נכס מקרקעין בשווי שכזה בידי זר, לעשות בו כעולה על רוחו, אינה עניין של מה בכך. קל וחומר כשמדובר בנכס מסחרי.

 

השוכר יגן על זכויותיו

גם השוכר, מטבע הדברים, יהיה מעוניין להבטיח את זכויותיו שעל-פי ההסכם. גם הוא יהיה מעוניין לדעת היטב מה כולל שכר הדירה המשולם על-ידו ומה לאו, מה הן החבויות הביטוחיות והנזיקיות החלות עליו (מה קורה כשבלוק נופל על ראשו של האורח, כשהוא כושל מעל בליטה ברצפה ושובר את רגלו או כשבדירה מתרחשת חלילה הצפה או שריפה?), מהן הזכויות במושכר, הרשיונות והאישורים הקיימים עבורו וכיצד עליו לתפעל אותו ואת מערכותיו ולהותירם בתום תקופת השכירות.

כך, למשל, עשוי שוכר לגלות לפתע, כי בעל הנכס מודיעו כי עליו לפנות את הדירה בעיצומה של תקופת השכירות ולשלם אגב כך פיצויים בגין הפרת ההסכם תוך שהוא פורע את שטרי החוב וההמחאות (ונוקט אגב כך בהליכי הוצאה לפועל כנגדו). השוכר, שהפקיד בידי בעל הנכס המחאה או שטר, עשוי למצוא עצמו למול חברת גבייה או חברת "ניכיון" הפועלת, באמצעים לא אמצעים, לגביית החוב. היו כאלה שגילו, כי שטר החוב או ההמחאה שרשמו אינם מצויים כבר בידי מי שנמסרו לו, כי אם בידי אנשי העולם התחתון שאינם נוהגים לנהל משא-ומתן ארוך יתר על המידה לגביית חובות.

רבים מבעלי הנכסים עושים שימוש בהסכם המצוי בידם תוך עריכת "עדכונים" מזדמנים מעת לעת. הניסיון לימד אותם, כי ניתן להסתמך על אותם הסכמים. אותם בעלי נכסים ותיקים עלולים למצוא עצמם לפתע בפני שוכר המסרב לפנות את המושכר ואינו משלם דמי שכירות (זוהי בד"כ הבעיה הנפוצה ביותר) בשל שינוי של המצב המשפטי לו לא היו מודעים מבעוד מועד.

הסכם עשוי לשרת בנאמנות את עורכו במשך שנים רבות, עד שלפתע תתגלה הפרצה המצויה בו – בדרך-כלל מאוחר מדי. במקרים מסוימים עשוי בעל הנכס לגלות, כי תניית הפיצוי המוסכם המצויה בהסכם אינה מגנה עליו עוד, וכי הוא נדרש להוכיח את נזקיו – תוך שבית-המשפט מתערב באותה תניה ומפחית את הסכום הקבוע בה.

מלבד אותו אירוע העלול להתרחש בשל אי-ידיעת החוק והכרת הצדדים לעסקה, הרי על אותם בעלי נכסים לשאול עצמם האם מניסיונם רב השנים אכן עונה ההסכם על המצופה ממנו. האם מקיימים השוכרים את התחייבויותיהם ומפנים המושכר במועד וכנדרש? האם אכן נגבים מלוא הפיצויים בגין הנזקים? האם אותם פיצויים נגבים מידית או רק לאחר התדיינות משפטית רבת שנים?

מכל האמור דלעיל עולה כי הן לבעל הנכס והן לשוכר אינטרס ברור בניסוח הסכם מתאים על-ידי מי שבקיא במצב המשפטי ובשיקולים הרלוונטיים, קרי: עורך-דין. לטווח קצר נראה, כי זוהי החלופה היקרה יותר והפחות אטרקטיבית לשני הצדדים. עם זאת, סביר להניח שבמוקדם או במאוחר תחסוך אותה השקעה משני הצדדים הוצאות רבות ומשמעותיות יותר עבור שכר טרחת עורך-דין בשל ייצוגם בבית-המשפט, ואת הנזקים הכבדים העלולים להיגרם להם בשל הסכם כושל שאין בו כדי להבטיח כראוי את זכויותיהם.

 

 

תוכן הרשימה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע ו/או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *