האם כל הדירות בפינוי בינוי צריכות לקבל אותה תמורה?

סוף עידן “התמורות האחידות” בפינוי-בינוי: שוויון טכני אינו שוויון מהותי

במשך שנים התרגל שוק ההתחדשות העירונית לנוסחה השיווקית הנוחה: “כולם מקבלים את אותה תוספת” (12 מ”ר, מרפסת וחניה לכולם). פסק דין חדש ותקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ת”א 42823-03-24 קרן אור נ’ באבו ואח’, מאי 2026) עושה סוף למצג השווא הזה וקובע באופן נחרץ: נוסחה אחידה בבניין עם נתוני פתיחה שונים היא אינה שוויונית – היא מפלה.

מה קבע השופט גלעד הס בפסק הדין?

• העסקה היא מכר קנייני, לא חלוקת פרסים: בעלי הדירות אינם מקבלים מתנה מהיזם. הם מוכרים לו זכויות קניין, רכוש משותף וזכויות בנייה שעל בסיסן קם הפרויקט.

• תרומה שונה מחייבת תמורה שונה: מי שמביא לעסקה דירה גדולה יותר או הצמדות (גג, חצר, מחסן), מחזיק בחלק יחסי גדול יותר ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. כאשר הוא מקבל תמורה זהה לבעל דירה קטנה, מתרחשת העברה סמויה של ערך כלכלי של נכסיו לטובת שאר הדיירים.

• הפתרון הפרקטי – דמי איזון: פסק הדין אינו קורא לעצור פרויקטים. במקרים שבהם חלוקת תמורות פיזיות שונות היא מורכבת, הפתרון הראוי הוא קביעת דמי איזון כספיים שיפצו את בעלי הזכויות העודפות, מבלי לפגוע בהיתכנות הפרויקט.

השורה התחתונה לענף:

הגיע הזמן לעבור מסיסמאות שיווקיות לניתוח משפטי ושמאי מדויק. שקיפות מראש מצד יזמים ועורכי דין, יחד עם הגדרת מנגנוני איזון מובנים בהסכם, הן הדרך היחידה לבנות אמון, למנוע סכסוכים משפטיים עתידיים ולהוביל פרויקטים להצלחה.

שוויון אמיתי אינו לתת לכולם אותו דבר, אלא לתת לכל אחד תמורה המתאימה לשווי הנכס שהוא מביא עמו לעסקה.