במאמר זה אפרט את שלושת המסלולים להקלות במס הכנסה ליחיד המשכיר דירה/ות למגורים בישראל. משכיר דירות בישראל רשאי לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו, כל שנה מחדש. שימו לב, כי בבחירת מספר מסלולי מיסוי, תילקח בחשבון ההכנסה הכוללת מכל דירות המגורים לצורך חישוב הפטור, כפי שיפורט בהמשך :
1. מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי).
2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
3. חיוב במס לפי מדרגות המס.
. 1. מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי):
בחוק מס הכנסה נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:
-הדירה מיועדת לשמש למגורים.
-הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כזה.
– הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד (להבדיל מחברה בע”מ).
– הדירה משמשת לשוכר/ים למגורים בלבד. כך, אם ברשותו של המשכיר ישנו חוזה שכירות לפיו ברור, כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
– ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן/בת זוגו המתגורר/ת עמו או של ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעורך דין או רו”ח).
איך מחשבים את הפטור?
מסלול הפטור המלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,070 ₪ בשנת 2021 (להלן: “תקרת הפטור”), יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל.
תקרת הפטור מתעדכנת קלות (בד”כ בעשרות שקלים לכאן או לכאן) כל שנה.
פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,070 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,140 =2*₪5,070), יש לחשב את הפטור החלקי באופן הבא:
מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה.
מפחיתים את הסכום העודף על התקרה מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל.
ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.
פשוט, לא?
בוא נחשב דוגמה ע”מ שהדברים יומחשו היטב.
סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל היה 5,970 ₪, כלומר גבוה מתקרת הפטור אך נמוך מכפל התקרה.
סכום ההכנסה משכר דירה למגורים בפועל
הינו גבוה מתקרת הפטור לחודש (לשנת 2021)
סכום העודף על התקרה הנו ₪900.
אם נפחית מהסכום התקרה את הסכום העודף על התקרה
הסכום הפטור יהיה = ₪5,070
(₪900)
סך הכל ₪4,170
עכשיו נפחית מסכום ההכנסה 5,970 ש”ח את הסכום הפטור
₪5,970
(₪4,170)
₪1,800 – וזהו הסכום החייב במס.
על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.
המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס.
משכיר יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי לא יוכל ליהנות מניכוי פחת (שיעור מסוים משווי הדירה) מהכנסתו מהשכרת הדירה מאותה שנה.
ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר הדירה, לבין סך ההכנסה משכר הדירה.
אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור, יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/החייבת משכר דירה. כלומר, משלמים יותר מס.
לידיעתכם, אם אתם פטורים באופן מלא מתשלום מס כמפורט לעיל אין צורך לדווח ו/או לפתוח תיק במס הכנסה, אולם על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של “פטור חלקי” עליכם לפתוח תיק המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריכם.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,200 ₪), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס (כפי שיוסבר בהמשך).
2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%: ישנה אפשרות נוספת לפיה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.
מסלול זה יחול בתנאים הבאים:
– הדירה משמשת למגורים בישראל– גם כאן .
-ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק (ישנם מספר מבחנים לנושא זה: האם מדובר בהכנסה מרכזית שלכם, או ברווח שולי, כמות הנכסים, מומחיות וכדומה).
לתשומת לבכם, אם בחרתם במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה.
אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת. כלומר משלמים יותר מס אם לנו פטור במכירה.
יודגש, כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר מועד זה יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.
תשלום 10% מס בגין הכנסות משכ”ד – דירות מגורים
משכירים שיש להם תיק במס הכנסה, יכולים לשלם באתר האינטרנט של הרשות ע”י מספר פעולות פשוטות, את המס האמור אונליין.
נדגיש, שלא ניתן לדרוש פטור וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכר דירה מאותה דירת מגורים.
דוגמאות לחיוב במס מופחת בשיעור של 10%:
המשכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים גם יחד.
בהשכרת שתי דירות מגורים ניתן לבחור לשלם מס באופן הבא:
כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים עבור שתי דירות גבוה מתקרת הפטור (5,070 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,140 ₪), ניתן לבחור לשלם מס בשיעור 10% עבור דירה אחת ועבור דירה שניה במסלול הפטור.
1. נפחית את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית שהתקבלה בפועל משתי הדירות. ההפרש בניהם יחשב כסכום עודף.
2. מפחיתים את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
3. מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל עבור דירה שנבחרה לחישוב המס לפי מסלול הפטור, אם יש הפרש הוא יהיה חייב במס.
על הכנסה משכר דירה למגורים לגבי הדירה השנייה ישולם מס בשיעור 10%.
לדוגמא:
אם יש לי 2 דירות מגורים מושכרות. דירה אחת מושכרת בסך של 4,200 ₪ לחודש ועליה אני בוחר לשם מס הכנסה בשיעור של 10%. דירה 2 במושכרת בסך של 2,870 ₪ לחודש ועליה אני מבקש פטור מלא. מכיוון שסך ההכנסה החודשי של 2 הדירות הינו 7,070 ₪ וסכום תקרת הפטור הינו 5,070 ₪ בלבד, הרי שהסכום העודף בהשכרת הדירות הינו 2,000 ₪. ולכן סכום הפטור יהיה 5,070 ₪ פחות 2,000 ₪ = 3,070 ₪. מכיוון שדמי השכירות של הדירה הפטורה נמוכים מסכום זה (בסך של 2,870 ₪) הרי שכל הדירה תהיה כאמור פטורה ממס.
דוגמא נוספת:
אם יש לי 3 דירות שמושכרות כל אחת בסכום אחר, נניח: דירה אחת 2,000 ₪, דירה שנייה 2,400 ₪ ודירה שלישית סך של 3,100 ₪ לחודש דמי שכירות.
איזו דירה כדאי לבקש מסלול פטור?
מאחר שסכום השכירויות בכל 3 הדירות הינו 90,000 ₪ שנתי (בהנחה שכל הדירות היו מושכרות כל השנה) ואלו תקרת הפטור הינה 5,070 ₪ * 12 = 60,840 ₪, הרי שיש לי עודף של 29,160 ₪.
כלומר בחודש 2,430 ₪ מקסימאליים הפטורים ממס. ולכן אבחר לקבל פטור על הדירה השנייה ועל ה-2 דירות האחרות לשלם מס של 10%.
מה היה קורה אם הייתי בוחר לקבל פטור בדירה השלישית היקרה יותר?
בדירה השלישית ניתן לנצל את יתרת הפטור בסך מקסימאלי של 29,160 ₪, ואז יתרת ההפרש בסך של 3,100 פחות 2,430 ₪ * 12 חודשים = 8,040 ₪ תמוסה במס שולי (לפי גובה ההכנסות שלך).
אפשרות נוספת: אם אבקש פטור על 2 הדירות הזולות, האם אוכל לנצל יותר את הפטור?
אם אנצל את הפטור בכל הדירה הראשונה, הרי שבדירה השנייה ניתן לנצל את יתרת הפטור בסך של 5,160 ₪ (מתקבל מתוך ההפחתה של 29,160 ₪ – 24,000 ש”ח ) אלא שהיתרה בסך 23,640 ₪ (התקבל מהפחתה של 2,000 ₪ * 12 חודשים פחות 5,160 ₪ יתרת פטור) תמוסה במס שולי.
הבוחר באפשרות של קבלת פטור ומיסוי היתרה במס שולי – יגיש דו”ח שנתי למס הכנסה.
3. חיוב במס לפי מדרגות המס
במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. שימו לב, כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.
אם בחרתם במסלול זה ודירת המגורים אותה אתם מוכרים תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשתם כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה.
לידיעתכם, בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו”ח שנתי למס הכנסה.
מקווה שהצלחתי לעשות קצת סדר במסלולים השונים שניתן כאמור כל שנה לבחור במסלול אחר מחדש.
אתכם עד להצלחה,
שגיא בכור, עו”ד ונוטריון
